Von Caroline Heller, zertifizierte Immobiliengutachterin – Ihre Ansprechpartnerin für professionelle Immobilienbewertungen in Dresden, Landkreis Meißen, Bautzen, Görlitz und der Sächsischen Schweiz-Osterzgebirge - und Regionalleiterin der Region Dresden im Frauen in der Immobilienwirtschaft e.V.

Am 09.04.2025 fanden sich 16 interessierte ImmoFrauen und Gäste in einem Städtchen ein, welches aufgrund seiner Festungsanlage und der Lage in der Tourismusregion Sächsische Schweiz vielen ein Begriff ist, aber als Wohnort kaum jemand auf dem Radar hat – KÖNIGSTEIN. Hier haben sich die Investoren Richard Gunkel, Richard Mütze und Martin Richter einem mutigen und ambitionierten Projekt gewidmet: Die Wiederbelebung der alten Bäckerei Loose zu einem modernen und nachhaltigem Aparthotel mit 32 Betten.

So steht es auf der Homepage des Aparthotels und besser kann man es wahrscheinlich nicht ausdrücken. Die denkmalgeschützte Bausubstanz war nach jahrelanger Vernachlässigung mit kaputtem Dach, nach außen kippenden Außenwänden und Hausschwammbefall eigentlich nur noch ein Fall für das örtliche Abbruchunternehmen, aber Investor und Architekt Richard Gunkel wollte schon immer mal so ein Projekt realisieren und ließen keine Ausreden gelten.

Während der Bauphase gab es viele unschöne Überraschungen und allerhand ungeplante Mehrkosten – typisch für Bauen im Bestand. Als jedoch das Kellergewölbe unter der Gästeterrasse einstürzte, mussten sich die Bauherren wirklich etwas einfallen lassen. Es wurden großen Mengen Stahlbeton eingebracht und das Gebäude einmal auf links gedreht. Insgesamt wurde das Projekt viel teurer als geplant. Letztendlich konnte es nur durch einen Förderanteil der öffentlichen Hand von ca. 60 % realisiert werden. Das Ergebnis kann sich jedoch sehen lassen.

2024 öffnete das Aparthotel seine Türen für Gäste und freut sich nach ca. einem Jahr über eine durchschnittliche Auslastung von ca. 45 %. Der durchschnittliche Zimmerpreis beträgt ca. 200 €. Das Highlight ist die Dachsuite mit Terrasse, Sauna und Kamin. Im Erdgeschoss lädt ein Café zum Verweilen ein.

In 2023 lag die durchschnittliche Bettenauslastung im Landkreis Sächsische Schweiz – Osterzgebirge bei rd. 43 % und damit etwa im Sächsischen Durchschnitt. In Leipzig waren es rd. 46 % und in Dresden sogar rd. 49 %. Damit nähert sich die Bettenauslastung dem Vor-Corona-Niveau von 2019 wieder an. Auch die Preise für Übernachtungen steigen stetig weiter. Insgesamt setzt sich die Trends, den Familienurlaub in Deutschland zu verbringen sowie Aktivurlaube zu unternehmen, weiter fort. 2023 war das erfolgreichste Tourismusjahr für Sachsen seit langem.

Königstein befindet sich im Landkreis Sächsische Schweiz – Osterzgebirge zwischen Pirna und der Tschechischen Grenze an der Elbe, in welche die Biela mündet, die sich zuvor durch Königstein schlängelt. Das Grundzentrum gliedert sich in Königstein als Zentrum der Verwaltungsgemeinschaft und die beiden Ortsteile Pfaffendort und Leupoldishain. Es gibt eine Grundschule und eine Oberschule, einen Lebensmittelmarkt, mehrere Restaurants und Cafés und einen S-Bahnhof, von welchem die S1 tagsüber halbstündlich zwischen Dresden und Schöna verkehrt. Die Fahrt dauert etwa 38 Minuten. Mit dem PKW sind es bis in das ca. 31 km entfernte Stadtzentrum von Dresden etwa 45 Minuten über S 172 bis Pirna und anschließend über die A17.

Die Stadt bietet die erforderliche infrastrukturelle Ausstattung eines Grundzentrums und ist landwirtschaftlich überaus reizvoll gelegen. Darüber hinaus ist eine gute S-Bahn Anbindung nach Pirna und Dresden vorhanden. Eigentlich eine gute Voraussetzung für die Ansiedlung von Familien.

In Königstein leben etwa 2.100 Einwohner. Seit 1990 war die Einwohnerzahl stark rückläufig und hat sich ausgehend von etwa 3.600 Einwohnern beinahe halbiert. Seit 2017 ist die Einwohnerzahl entgegen den Prognosen relativ stabil bis leicht steigend. Die 8. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Sachsen prognostiziert einen weiteren Bevölkerungsrückgang bis 2040 auf etwa 1.820 bis 1.890 Einwohner. Ob es wirklich so kommen wird oder sich die Einwohnerzahl weiter stabilisiert, wird sich zeigen.

Die Mieten für Wohnraum liegen in Königstein bei durchschnittlich 5,50 €/m² Wohnfläche. Im Vergleich zu Dresden ist das mehr als erschwinglich. Die verfügbaren Wohnungen befinden sich jedoch überwiegend auf dem Ausstattungsstand der 1990er Jahre. Moderne Bäder und Bodenbeläge sind rar, dreifachverglaste Fenster oder ausreichend gedämmte Außenwände und Dächer sind selten. Insgesamt wird in Königstein nicht in den Wohnungsbau investiert. Freizeitimmobilie, insbesondere Ferienwohnungen, bilden jedoch einen anderen Teilmarkt und sind in einem mittlerem Umfang zur Buchung verfügbar.

Das Kaufangebot an sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhäusern in Königstein ist jedoch hoch. Bereits ab 350 €/m² Wohnfläche sind stark sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser erhältlich. Einfamilienhäuser bekommt man bereits ab 250.000 €.

Der Immobilienmarkt ist vergleichsweise schwach. Es sind zahlreiche sanierungsbedürftige Objekte verfügbar, jedoch finden sich keine Investoren. Vielleicht könnte jedoch ein geschicktes Stadtmarketing das Interesse von Investoren und potenziellen Mietern wecken.

Den ImmoFrauen und ihren Gästen wurde wieder ein spannender Einblick in die Höhen und Tiefen eines interessanten Investorenprojektes gegeben. Weiterhin gab es für mich persönlich einige Anregungen über lebenswerte, vollkommen unterrepräsentierte Lebensräume im ländlichen Bereich mit guter infrastruktureller Anbindung und der schwebenden Frage, warum so viel Potenzial nicht besser gefördert wird.

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen oder ein unverbindliches Gespräch zur Verfügung, um Ihre individuellen Fragen zu klären. Kontaktieren Sie mich über meine Webseite oder telefonisch.

Ihre Caroline Heller

Zertifizierte Immobiliengutachterin für Sachsen und Südbrandenburg